재건축 재개발 사업성 확인 세 가지 지표
정부가 출범하면서 여러 변화가 예고되어 있지만 최근 가장 큰 인기를 끌고 있는 분야는 아무래도 부동산 정책일 것이다. 그중에서도 특히 1기 신도시 대표되는 재건축, 재개발 이슈가 제일 핫 할 것 같다. 때문에 더더욱 적어도 향후 5년은 부동산에서 재건축 가능 아파트를 남보다 빨리 선점하는 게 투자의 승리가 아닐까 한다. 그러나 많은 부동산 투자자들은 자본금이 많이 않기 때문에 현재 1기 신도시를 포함한 수도권의 입성은 쉽지 않을 것이다. 따라서 지방의 숨겨져 있는 재건축, 재개발이 가능할 것 같은, 투자하기 좋은 노후 아파트를 찾기 위한 세 가지 지표와 실제 사례를 설명할 예정이다.
첫째, 건폐율과 용적률
용적률이란 건축물 총면적의 대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율이다. 단, 지하층의 면적, 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만)으로 쓰는 면적, 주민 공동시설의 면적, 초고층 건축물의 피난안전구역은 용적률 산정에서 제외한다. 재건축 추진을 위해선 용적률이 낮을수록 유리하다. 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적 비율이다. 만약 대지에 두 개 이상의 건축물이 있다면 이들 모든 건축물 면적의 합계다. 용적률과 건폐율이 개발밀도를 나타내는 대표적인 지표로서 호갱노노, 네이버 부동산 앱 등을 통해 각 아파트, 주택별로 수치를 확인할 수 있다. 예를 들어 네이버 부동산으로 조회해 보면 서울 강남구 청담동에 있는 청담아이파크의 용적률은 423%, 건폐율은 35%이다.
둘째, 용도지역
건폐율과 용적률은 전국의 모든 토지 단위 기준으로 하한과 상한이 정해져 있다. 전국의 모든 토지는 사용용도에 따라 모두 '용도지역'이 정해져 있다. 용도지역으로는 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 크게 4가지로 나눠져 있다. 그중에도 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등 총 4개로 나눠져 있다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행렬 제84조와 제85조에 따라, 각 모든 지역별로 건폐율과 용적률 범위가 정해져 있다. 여기서 또 하나 고려해야 될 것은 각 지자체별로 도시계획 조례에 따라 건폐율과 용적률 비율과 다르다면 지자체별 도시계획 조례 기준을 초과할 수 없다. 즉, 국토계획법 시행령에서 준주거지역 용적률 최대가 500%지만 서울특별시 도시계획 조례에서는 최대 400%로 규정했기에 실제로는 최대가 400%다. 이기준으로 본다면 앞에서 예를 든 서울 강남구 청담동 청담아이파크 용적률 423%로 이미 서울시 도시계획 조례 용적률 최대 기준인 400%를 넘어 현재 상황에선 재건축이 불가능하다. 참고로 윤석열 대통령은 대선 과정에서 1기 신도시 용적률을 최고 500%까지 높여 10만여 가구를 추가 공급하겠다고 밝힌 적이 있었다. 현재 1기 신도시 중 하나인 성남의 제2종 일반주거지역 용적률 최대가 210%이다. 대지지분이란 전체 대지면적을 소유자 수로 나눈 면적을 말한다. 즉, 전제 지분 중에 내가 얼마만큼 소유하고 있는 지를 의미한다. 대지지분을 확인할 수 있는 가장 정확한 방법은 대법원 인터넷등기소를 통해 집합건물 등기사항전부증명서(구 등기부등본)를 발급하면 알 수 있다. 발급에 1000원 열람에 700원이면 해당 세대의 대지지분을 확인할 수 있다. 아파트 재건축 대지지분 계산을 위해선 발급해서 정확히 계산해 보자. 발급받을 때 '집합건물'로 설정해서 발급받으면 된다. 대지지분 확인은 매우 중요하며 향후 투자금과 직결된다. 참고로 서울 은마아파트 대지지분이 16.3평, 잠실주공 5단지 대지지분 22.5평이다. 최근 재건축 투자로 예의주시하고 있는 지방의 한 아파트 단지의 용적률, 건폐율, 용도지역, 대지면적을 확인해 보겠다.
1. 용적률과 건폐율은 확인
사실 부동산에 관심 있는 사람이라면 용적률과 건폐율 확인 정도는 식은 죽 먹기일 것이다. 용적률과 건폐율 확인은 네이버 부동산, 호갱노노, 직방 등을 통해 해당 아파트 단지를 클릭하면 손쉽게 볼 수 있다. 보통 용적률 200% 이하라면 재건축하기 용이하다고 평가한다. 아래는 투자처로 보고 있는 실제 아파트 정보(네이버 부동산 앱)
2. 용도지역 확인
토지이음 사이트에 들어가 주소만 치면 간단히 확인가능하다. 주소만 적고 열람을 클릭하면 아래 사진과 같이 제2종 일반주거지역임을 확인할 수 있다. 참고로 이 아파트가 있는 지역의 도시계획 조례를 보면 제2종 일반주거지역의 경우 용적률 상한이 250%이다. 앞에서 언급했듯이 대지지분 확인은 대법원 인터넷등기소를 통해 확인 가능하다. 아실 등을 통해서도 대지지분을 확인할 수 있다. 인터넷등기소 접속 후 부동산등기-발급하기 클릭한다. 대지지분이 알고 싶은 아파트, 주택 등의 주소를 입력 후 검색하고 등기부등본을 출력하거나 혹은 열람하면 된다. 등기부 등본 중에 '대지권의 표시'에서 대지권비율을 확인하면 된다. 이 아파트의 경우 70.66으로 평형으로 환산하면 대지지분이 21평이다.
댓글